서울 도봉구 방학동 재개발, 경매물건 임장기
■ 글을 시작하며...
부동산 재테크에 관심을 가지고자 앞으로 재개발 임장기를 공유할 예정입니다. 아래 포스팅은 개인 의견이므로, 참고만 해주시기 바랍니다.
목차
- 방학동 재개발 구역 현황
- 재개발 관련 가능성
- 재개발시 발생할 시세차익 계산
- 투자 전략
■ 방학동 재개발 구역 현황
오늘 다녀온 곳은 방학동 재개발 구역입니다. (지하철 1호선 방학역에서 내려 홈플러스가 있는 마트권입니다.)
아실앱을 통해 확인한 재개발 확정구역은 신속통합기획 2차에 확정된 방학 3 구역입니다. (아직 구역지정도 안된 상황이고, 토지거래허가구역이라 매매 시 실거주해야 합니다.)
방학 1,2 구역은 계속 신속통합기획 시도를 하고 있으나 선정이 되지 않은 상태이니 확인이 필요해 보입니다.
■ 재개발 관련 가능성
임장 해본 결과 제 의견은 노후도는 충분히 맞출 수 있다!
대부분의 지역들이 90년대 느낌의 빨간 벽돌과 단독주택이 많이 배치되어 있습니다.
평지로 구성되어 있고, 공사난이도도 많지 않아 재개발 가능성은 높아
장기투자처로 나쁘지 않은 지역입니다.
단점으로는 대부분의 지역이 1종 주거지역이기 때문에 사업성이 나쁘고, 주민들의 단합력이 얼마나 가능할지입니다.
전체적으로 나이가 많아 보이는 단지이기 때문에 향후 추진체의 행동에 따라 잘 될 수 있을지 고민이 되었습니다.
■ 재개발 시 발생할 시세차익 계산
현재 방학동에 대장단지는 방학동 삼성래미안입니다. 아실앱을 통해 확인해 본 결과, 7~8억 정도 시세에 거래되고 있습니다.
현실적으로 1억 정도에 들어갈 빌라에 분담금 3~4억 정도를 보수적으로 생각해 본다면, 충분히 시세차익은 거둘 수 있을 수 있는 투자처로 생각합니다. (1억 수준에 빌라매매 및 월세 4~50만 원에 세팅하면 장기투자로 괜찮을 듯)
■ 투자전략 : 경매에 관심을 두면서 접근해 볼 생각
현실적으로 1억 정도에 들어갈 빌라에 분담금 3~4억 정도를 보수적으로 생각해 본다면, 충분히 시세차익은 거둘 수 있을 수 있다고 생각합니다.
방학동 임장을 갔던 이유가 경매건물을 보러 갔던 이유도 있었는데, 아직은 경매물건도 가격이 빠지지 않은 느낌입니다. (매물 하나를 예시로 들면 전세가 1.87억 있는 대항력 임차인이 배당요구한 상황... 적어도 1.87억 주고 사라는 건데... 아직까지는 가치 있는 물건인지 모르겠네요.)
마무리하며, 아직 23년도에 코로나 버블이 꺼지려면 시간이 필요하다고 생각합니다. 방학동 내 빌라에도 전세문제가 있는 빌라들이 계속 경매에 나올 것 같다는 느낌이 듭니다.
사업성 분석을 제대로 해서 경매물건을 접근한다면, 장기 관점에서 괜찮을 것! (언젠가는 재개발이 다 되어 천지개벽할 수 있을 것 같습니다.
